El 23 de Mayo 2022, fue publicado en La Gaceta, el Decreto Ejecutivo N°43511 MIVAH-MEIC-TUR, mediante el cual se reforma el Reglamento de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Decreto Ejecutivo N°32303 MIVAH-MEIC-TUR del 2 de Marzo del 2005), para posibilitar su aplicación a las marinas y atracaderos turísticos. Dentro de los principales aspectos a destacar de esta reforma, se detallan los siguiente:
- Afectación de la concesión de marina o atracadero turístico al Régimen de Propiedad en Condominio. El titular de un derecho de concesión de marina turística o de atracadero turístico, otorgado al amparo de Ley de Concesión y Operación de Marinas y Atracaderos Turísticos, Ley N° 7744 del 19 de diciembre de 1977 y sus reformas, podrá someter su derecho al régimen de propiedad en condominio, en el tanto se garantice la unidad funcional de la marina o del atracadero turístico en cuestión y sea consistente con el instrumento de planificación oficial o el instrumento del régimen legal especial que le sea de aplicación, o en el caso del Polo Turístico Golfo de Papagayo, en concordancia con su plan maestro aprobado por el Instituto Costarricense de Turismo (ICT).
- Condominios en superficie terrestres y en área cubierta por el agua. La afectación al régimen de condominios podrá ser tanto respecto de la superficie terrestre como del área cubierta por el agua.
- De los usos permitidos. Serán aplicables todos los usos establecidos en el artículo 3 de la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio (Ley N°7933): habitacional, comercial, turístico, entre otros.
- Aprobaciones previas. El concesionario deberá obtener la autorización previa de: (i) la Municipalidad que le otorgó la concesión; (ii) el ICT y el (iii) Comisión Interinstitucional de Marinas y Atracaderos Turísticos (CIMAT) -mediante la suscripción del formulario establecido para la afectación al régimen de propiedad en condominio-. Cuando se trate de terrenos a nombre del Estado sometidos al régimen de posesión, propiedad agrícola del Estado, parcelación o colonización de tierras a nombre del Instituto de Desarrollo Rural (INDER), se requerirá adicionalmente la aprobación de este instituto. En el caso de concesiones otorgadas dentro del Polo Golfo Turístico Papagayo, el concesionario deberá adicionalmente obtener únicamente la autorización previa de la Junta Directiva del ICT.
- Contratos de las concesiones filiales. Cada concesión filial deberá contar con un nuevo contrato de concesión sujeto a inscripción registral, el cual se suscribirá en los mismos términos y condiciones que el contrato de concesión original, salvo: a) en cuanto al plazo, que será el que reste para el término del plazo originalmente concedido; y b) en cuanto a aquellas otras materias en las que resulte indispensable ajustar su texto para hacerlo consecuente con la partición de la concesión original. Cada concesionario de una concesión filial será individualmente responsable de cumplir con las obligaciones de su contrato de concesión filial y en caso de incumplimiento se le iniciará un procedimiento ordinario administrativo de cancelación de su concesión filial.
- Cesiones y gravámenes. Los titulares de concesiones filiales podrán cederlas, transmitirlas o gravarlas, previa autorización de CIMAT y de la Municipalidad que otorgó la concesión, o del ICT para el caso del Proyecto Polo Turístico Golfo de Papagayo, y conforme a lo dispuesto en el reglamento interno del condominio que las rija.
- Garantía de Cumplimiento. La garantía de cumplimiento, exigida en la Ley N°7744, para el desarrollo del proyecto, deberá ser proporcionalmente distribuida entre todas las concesiones filiales, de forma tal que, ante un incumplimiento por parte de uno o varios de los concesionarios filiales, esta sirva como única garantía solidaria máxima; todo lo anterior en concordancia con lo establecido en la Ley de Impulso a las marinas turísticas y desarrollo costero, N° 9977 del 5 de abril del 2021.
- Plazo de vencimiento. El otorgamiento de nuevas concesiones filiales y la prórroga de las concesiones existentes deberán realizarse de manera tal que todas las concesiones filiales dentro de un mismo condominio tengan igual plazo de vencimiento. Cada concesionario filial deberá ser realizada individualmente su respectiva solicitud de prórroga.
- Áreas de Libre Acceso. Deberán ser de acceso libre para cualquier visitante de la marina o atracadero turístico, las baterías de baños e instalaciones sanitarias de atención al público, espacios de estacionamiento, paseos peatonales, malecones y plazas abiertas, áreas de suministro de combustible y lubricantes, así como la oficina de Gobierno.
- Áreas Comunes de Acceso Restringido. Serán de acceso restringido: la oficina administrativa del concesionario, obras de rompeolas, facilidades de muelles, áreas de taller para mantenimiento de embarcaciones, facilidades para varado y botadura, almacenamiento en seco de embarcaciones, área de almacenamiento de combustible, área de planta de tratamiento y área de centro de acopio.
Todas estas áreas deberán incluirse en la escritura y el reglamento de constitución del condominio como áreas comunes, áreas comunes de acceso restringido o áreas privativas del condominio y en el caso de ser privativas deberá garantizarse su libre acceso, aspecto por el que deberá velar la Administración del Condominio.
Esta nueva normativa, rige a partir de su publicación.