El Congreso de la República de Guatemala aprobó el Decreto Número 18-2026 (en adelante, el «Decreto»), mediante el cual reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles (IUSI) e introduce modificaciones a la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos y a la Ley de Actualización Tributaria.
En términos generales, la reforma redefine el tratamiento tributario de los inmuebles destinados a vivienda, incorpora un régimen de beneficios fiscales para personas individuales, fortalece los mecanismos de administración y fiscalización del impuesto y modifica el tratamiento del Impuesto sobre la Renta («ISR») aplicable a determinadas operaciones inmobiliarias.
Principales modificaciones:
1. Se redefine el régimen del IUSI aplicable a la “vivienda habitual”.
El Decreto introduce un régimen específico para los inmuebles destinados a vivienda habitual. Como parte de esta reforma, modifica la forma de determinación del IUSI, estableciendo una tarifa del tres por millar para los inmuebles comprendidos en este régimen e incorporando, por primera vez, una definición legal de vivienda habitual, entendida como: “el inmueble destinado principalmente a la residencia permanente del contribuyente y de su núcleo familiar”.
Asimismo, se crea un régimen de beneficios fiscales aplicable exclusivamente a personas individuales, que incluye, entre otros:
a) una exención para viviendas pertenecientes a personas mayores de sesenta años;
b) una exención por permanencia y cumplimiento tributario para propietarios que hayan cumplido oportunamente con el pago del IUSI durante veinte años; y
c) una exoneración temporal para la primera vivienda adquirida mediante financiamiento, aplicable por una única ocasión y por un plazo máximo de veinte años o hasta la cancelación del crédito.
Estos beneficios únicamente podrán aplicarse respecto de un inmueble por contribuyente, no serán transferibles y estarán sujetos al cumplimiento de los requisitos y procedimientos previstos en el Decreto.
2. Fortalecimiento de los mecanismos de administración y control tributario.
El Decreto incorpora medidas orientadas a fortalecer la administración y fiscalización del impuesto mediante una mayor coordinación entre las municipalidades, el Registro General de la Propiedad, el Ministerio de Finanzas Públicas y la Superintendencia de Administración Tributaria (SAT).
De forma complementaria, reforma la Ley del Impuesto de Timbres Fiscales y de Papel Sellado Especial para Protocolos, destinando parte de la recaudación derivada de determinadas transferencias inmobiliarias a las municipalidades y habilitando mecanismos de intercambio de información entre las entidades involucradas.
3. Se modifica el tratamiento del ISR para determinadas operaciones inmobiliarias.
El Decreto también reforma la Ley de Actualización Tributaria para establecer que las ganancias derivadas de la enajenación de determinados bienes inmuebles no serán tratadas como ganancias de capital cuando el contribuyente desarrolle actividades de arrendamiento, lotificación, urbanización, construcción o compraventa de inmuebles y el bien se encuentre vinculado a dichas actividades.
En estos casos, las rentas correspondientes deberán tributar conforme al régimen de rentas de actividades lucrativas, modificación particularmente relevante para desarrolladores y operadores del sector inmobiliario.
Cabe mencionar que el Decreto ha sido remitido al Organismo Ejecutivo para su correspondiente sanción o veto y, de ser sancionado, será objeto de promulgación y posterior publicación en el Diario Oficial oportunamente. Sin perjuicio de ello, la amplitud y trascendencia de las reformas aprobadas hacen previsible que el Decreto sea objeto de impugnaciones por parte de distintos sectores, circunstancia que deberá ser monitoreada por las posibles implicaciones que podría tener en la aplicación de las nuevas disposiciones.
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