El Ministerio de Salud de Costa Rica emitió el pasado 12 de mayo la sexta versión de los lineamientos generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales y Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus en el país. El equipo de Inmobiliario & Hotelería de BLP comparte una serie de preguntas frecuentes dirigidas a inquilinos, propietarios o administradores de condominios comerciales o residenciales.

¿Cuáles son las sanciones si los condóminos y/o la administración no cumplen con la versión tercera de los Lineamientos Generales para Condominios Comerciales, condominios con espacios comerciales y residenciales, Condominios Residenciales debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19) (“Lineamientos Generales para Condominios”)?

Los condóminos e inquilinos que incumplan los Lineamientos Generales para Condominios se ven expuestos a las sanciones que a nivel interno del condominio y según el régimen sancionatorio se indiquen en el reglamento debidamente aprobado para el condominio.

Los Lineamientos Generales para Condominios no establecen una sanción como tal en caso de su incumplimiento, como sí sucede por el no acatamiento de las órdenes sanitarias y de aislamiento, y las medidas de cierre temporal; en donde los infractores estarán sujetos a las multas establecidas en el Proyecto de Ley Número 21.894, aprobado en segundo debate por la Asamblea Legislativa el 03 de abril de 2020, publicado en el Alcance Número 74 del Diario Oficial La Gaceta Número 70 el 04 de abril del 2020.

¿Qué pasa si el Reglamento del Condominio no incluye régimen sancionatorio?

Adicionalmente a las multas que establece el Proyecto de Ley Número 21.894, la Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio establece que los condóminos no podrán efectuar acto ni incurrir en omisión que comprometa la salubridad del condominio, y en caso de infringir con lo anterior se ven expuestos a una multa equivalente a un salario base.

¿Qué pasa si hay una orden sanitaria en condominios residenciales?

En caso de que haya una orden sanitaria, se deben seguir los Lineamientos generales para el seguimiento y levantamiento de actos administrativos (orden sanitaria) de aislamiento domiciliar por COVID-19 y los Lineamientos generales para el aislamiento domiciliar a costarricenses, residentes y diplomáticos que ingresen al país debido a la alerta sanitaria por Coronavirus (COVID-19). Dentro de las medidas se incluyen, que la persona con orden sanitaria debe permanecer en aislamiento domiciliar preventivo por un período no menor a 14 días a partir de la emisión de dicha orden; solo podrá salir si requiere atención médica.

 

¿Qué pasa si hay sospechas de alguna persona contagiada con COVID-19 pero no ha notificado a la administración del condominio?

Los lineamientos generales del Ministerio de Salud para condominios establecen la obligación de los condóminos e inquilinos de informar a la administración si ellos, o algún familiar dentro del condominio, presentan síntomas asociados a enfermedad respiratoria o hayan estado cerca de un contacto sospechoso, por medio de los canales de comunicación establecidos para el efecto.

En el caso de que dicha notificación no se realice, la administración tiene la obligación de comunicar ese caso sospechoso a las instancias de salud correspondientes mediante la línea 1322. Es importante tener en cuenta que a la hora de informar al resto de los condóminos e inquilinos sobre las sospechas o los casos confirmados de COVID-19, a efectos de que refuercen sus medidas de prevención, se debe respetar el tema de protección de datos personales de la persona sospechosa o confirmada. En ese sentido, nunca se debe individualizar a las personas por nombre, apellido o cualquier otro dato sensible.

¿Medidas sanitarias de cierre temporal de establecimientos comerciales y la afectación a condominios comerciales?

La medida sanitaria de cierre temporal de establecimiento comerciales también aplica para condominios comerciales, con excepción de aquellos establecimientos situados dentro de un condominio cuyo giro comercial corresponda a alguna de las excepciones dispuestas en la Resolución Ministerial DM-RM-0852-2020 y su modificación DM-RM-0865-2020. No obstante, aquellos servicios básicos operativos y de mantenimiento del condominio, tales como seguridad y limpieza que sean brindados por el condominio, continuarán sus labores para garantizar el buen funcionamiento e higiene de los establecimientos comerciales permitidos.

¿Puedo prohibir el ingreso de condóminos y/o inquilinos en condominios comerciales en virtud de las medidas sanitarias de cierre temporal?

La administración del condominio puede establecer restricciones de ingreso al público general; sin embargo, no puede prohibir el ingreso al condómino y/o inquilino a su finca filial dado que esta es área privativa. En caso de que los condóminos e inquilinos incumplan las medidas sanitarias de cierre establecidas por el Ministerio de Salud se exponen a la aplicación de sanciones y multas por parte de las autoridades correspondientes, así como del condominio.

¿Se puede ajustar la cuota condominal por cierre de amenidades o por suspensión de servicios?

El administrador del condominio podrá revisar el presupuesto del condominio en caso de que deba suspender temporalmente determinados servicios o existan reducciones en los costos de mantenimiento para determinar si efectivamente procede un ajuste temporal en la cuota ordinaria, lo cual deberá notificársele a los condóminos. En caso de que el administrador o los condóminos consideren la necesidad de tomar medidas permanentes, se deberá convocar a una asamblea extraordinaria para la revisión del presupuesto, y en caso de que proceda, aprobar una nueva cuota condominal para lo que resta del periodo.

¿De conformidad con los Lineamientos Generales para Condominios puede la administración del condominio restringir el acceso a terceros o a propietarios y/o inquilinos en condominios residenciales?

Conforme los Lineamientos Generales para Condominios, la administración del condominio no debe restringir el acceso a propietarios y/o inquilinos, y, además, no podrá restringir el acceso a colaboradores de los condóminos y/o inquilinos, así como quienes suministran alimentos, medicamentos y otros requerimientos de uso ordinario.

¿Se pueden mantener restricciones al uso e ingreso a ciertas áreas comunes de conformidad con la última versión de los Lineamientos Generales para Condominios?

En este último aspecto ha habido algunas modificaciones debido al levantamiento paulatino de las restricciones sanitarias. La última versión de los Lineamientos Generales para Condominios mantiene la prohibición del uso de las áreas comunes recreativas construidas, así como la prohibición de eventos masivos, de carácter comercial o social, en áreas comunes o privadas.

Como nueva recomendación, establece que las áreas comunes recreativas como áreas verdes o canchas deportivas podrán ser utilizadas para practicar actividades deportivas sin contacto y para fines recreativos entre personas de la misma burbuja social, obedeciendo los protocolos de distanciamiento social, con el fin de reducir las posibilidades de contagio entre filiales.

Otros aspectos novedosos que incluye esta versión de lineamientos, respecto al uso de áreas comunes, es el funcionamiento de gimnasios a un 25% de capacidad de usuarios, atendiendo a las disposiciones del lineamiento específico para su operación, y el uso piscinas por residentes de la misma filial. Para este último, cada Condominio deberá valorar su situación particular y elaborar su correspondiente protocolo de uso, el cual debe ser aprobado por las autoridades de salud.

Contamos con un servicio 24/7 para atender sus consultas legales relacionadas a los efectos del COVID-19 en su empresa. Contáctenos a nuestro Help Desk para asistencia inmediata: [email protected]. Accese a nuestra Biblioteca Virtual para más información sobre los aspectos legales relacionados al Coronavirus en Centroamérica en este enlace.