{"id":4772,"date":"2020-10-16T01:00:00","date_gmt":"2020-10-16T07:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.blplegal.com\/conditions-of-the-real-estate-market-in-nicaragua\/"},"modified":"2020-10-16T01:00:00","modified_gmt":"2020-10-16T07:00:00","slug":"coyuntura-del-mercado-de-bienes-raices-en-nicaragua","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/blplegal.com\/es\/coyuntura-del-mercado-de-bienes-raices-en-nicaragua\/","title":{"rendered":"Coyuntura del mercado de Bienes Ra\u00edces en Nicaragua"},"content":{"rendered":"\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>Efectos del COVID-19 y de la crisis sociopol\u00edtica de 2018 sobre el mercado de bienes ra\u00edces en Nicaragua.<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">No es nada nuevo que el COVID-19 vino como un hurac\u00e1n en mitad del verano. Nadie lo esperaba, nadie estaba preparado y la mayor\u00eda de las respuestas han sido simplemente reactivas a la situaci\u00f3n.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Nicaragua, a\u00fan con las pocas y autoimpuestas medidas de distanciamiento social, hemos tenido la misma consecuencia secundaria que casi todo el mundo: una crisis de consumo que afecta much\u00edsimos mercados e industrias.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Uno de los perdedores durante las crisis econ\u00f3micas es el mercado de bienes ra\u00edces. Pero \u00bfen qu\u00e9 consiste la industria de bienes ra\u00edces? \u00bfQui\u00e9nes son sus actores? \u00bfC\u00f3mo se relacionan? Y \u00bfC\u00f3mo se han visto afectadas estas relaciones por el impacto de la crisis?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>El Mercado<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En un primer vistazo est\u00e1n solos el vendedor y el comprador de un inmueble. Lo cierto es que para que esas dos personas pudieran llegar a un acuerdo, un desarrollador o un constructor tuvieron que haber edificado la vivienda, un corredor de bienes ra\u00edces tuvo que haber hecho el contacto. Una entidad financiera tuvo que haber dado su apoyo para facilitar la compra o la construcci\u00f3n, y esta entidad financiera nunca hubiera podido dar el cr\u00e9dito sin contar con una p\u00f3liza de seguro y un aval\u00fao de la propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Constructores, corredores, financieros, aseguradores y valuadores. Todos jugadores en sectores regulados, con restricciones que no les dan altos m\u00e1rgenes de maniobra para enfrentar cambios bruscos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La relaci\u00f3n que entra en fricci\u00f3n con mayor evidencia es entre corredores y desarrolladores. En momentos de crisis el imperativo para un corredor es cerrar una venta, no siempre reparando en el precio o el margen que pueda necesitar un desarrollador para cubrir todos sus costos.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">El banco due\u00f1o de una hipoteca sobre un lote que este a\u00f1o vale menos que el anterior, tiene al menos dos problemas. Por un lado, el riesgo de que su cliente, por los mismos efectos de la crisis, no pueda seguir pagando su hipoteca. Por otro lado, el nivel de riesgo sobre ese pr\u00e9stamo se ha disparado, ya que la garant\u00eda que ten\u00eda para asegurar el cr\u00e9dito ahora no es suficiente para cubrir la deuda.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Hablando de seguros, \u00bfes viable que una aseguradora modifique los t\u00e9rminos de una p\u00f3liza existente y cambie el monto asegurado en base a una reducci\u00f3n de precios en el mercado?, o \u00bfpuede el asegurado solicitar una reducci\u00f3n en su prima?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La complejidad aumenta cuando pensamos que una propiedad cuenta con un seguro por un monto X, y que este seguro fue una exigencia de un banco para poder otorgar un pr\u00e9stamo garantizado por una hipoteca por un monto Y. Si de acuerdo con la aseguradora el valor de la propiedad disminuye, \u00e9sta podr\u00e1 promover una modificaci\u00f3n en los t\u00e9rminos de la p\u00f3liza. El banco al recibir noticia de esta modificaci\u00f3n podr\u00e1 replantearse el nivel de riesgo de su cr\u00e9dito y, dependiendo del contrato, modificar las tasas de inter\u00e9s y monto de las cuotas de pago. En este escenario, un particular que no opera en el mercado de bienes ra\u00edces se ver\u00eda directamente afectado por las especulaciones en el precio de las propiedades.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>La valoraci\u00f3n<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Se habla mucho de la disminuci\u00f3n en el precio de los bienes ra\u00edces. Y el precio es determinado por la oferta y de la demanda, \u00bfcorrecto?, \u00bfo es por el costo de los materiales y lo innovador del dise\u00f1o?, \u00bfel famoso:<em>\u00a0location, location, location<\/em>?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Es cierto que a menor n\u00famero de interesados que haya para un bien, mayor es la posibilidad que dicho bien reduzca su valor para buscar nuevos oferentes. Tambi\u00e9n es cierto que zonas de Nicaragua hab\u00edan visto un repunte de los precios de los bienes ra\u00edces, muchas veces avalada solo por la belleza de las playas y no necesariamente por las condiciones que se pudieran brindar al comprador. Entonces, \u00bfc\u00f3mo se definen los precios y que papel juega el perito valuador?<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En Nicaragua, tanto las aseguradoras como los bancos tienen la obligaci\u00f3n de utilizar a peritos valuadores para definir el precio que se le asignar\u00e1 a un bien, en base al cual prestar\u00e1n sus distintos servicios financieros. En la pr\u00e1ctica tambi\u00e9n es muy normal que particulares soliciten aval\u00faos para obtener un aproximado del precio de una propiedad.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">La normativa sobre los peritos valuadores dicta que estos ser\u00e1n regulados por la superintendencia de bancos. La misma normativa provee una descripci\u00f3n de los factores que debe tomar en cuenta el perito, a la hora de obtener el precio de una propiedad y los obliga a determinar al menos 3 distintos valores.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Por lo anterior se obtienen los famosos valores de mercado, de realizaci\u00f3n y de reposici\u00f3n. Para efectos del primero, el valuador debe tomar como punto de partida los precios de al menos tres propiedades de las mismas caracter\u00edsticas y de la misma zona que hayan sido vendidas u ofertadas recientemente. Luego, esta informaci\u00f3n debe procesarla e identificar las diferencias entre las propiedades estudiadas y la del objeto al aval\u00fao, y finalmente proponer el valor.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><strong>El impacto<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En conclusi\u00f3n, el valor real de mercado de una propiedad debe medirse en base a transacciones similares que se hayan realizado o se hayan ofrecido recientemente por unas similares. Por lo tanto, la reducci\u00f3n (en t\u00e9rminos porcentuales y de acaso existir) del precio de una propiedad, solamente deber\u00eda calcularse en base a los precios reales de mercado anterior y el actual. No as\u00ed, tomar en cuenta un valor aspiracional y esperado, versus el precio obtenido por una venta de emergencia.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">En cierta forma la regulaci\u00f3n financiera nicarag\u00fcense, pretende proteger al sector de los vaivenes del mercado de bienes ra\u00edces y obliga a los bancos a mantenerse firme ante especulaciones. Si esto protege el sistema financiero privado o le limita la capacidad de operaci\u00f3n ante las crisis, es un tema de otra discusi\u00f3n, pero lo importante es conocer c\u00f3mo est\u00e1 estructurado y todo lo que implica el mercado de las propiedades en el pa\u00eds.<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\">Autor:<\/p>\n\n\n\n<p class=\"wp-block-paragraph\"><a href=\"https:\/\/www.blplegal.com\/es\/Federico-Barrios\">Federico Barrios<\/a><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Efectos del COVID-19 y de la crisis sociopol\u00edtica de 2018 sobre el mercado de bienes ra\u00edces en Nicaragua. 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