Una guía de preguntas frecuentes para adquirir su segunda casa en Centroamérica.

Durante muchos años, Costa Rica ha sido considerado como uno de los países más felices del planeta, con una de las democracias más estableces y consolidadas de Latinoamérica, y con una visión de sostenibilidad y protección a los derechos humanos, y que, además, concentra una gran biodiversidad del mundo y ha sido considerado como un ejemplo mundial en la lucha contra el COVID-19, entre otras virtudes, lo cual lo hace el perfecto lugar para vacacionar, invertir o adquirir su “segunda casa”.

Conforme lo anterior, las personas extranjeras tienen 3 opciones claras:

  • Visitar Costa Rica como turista
  • Invertir en Costa Rica en diferentes nichos
  • Adquirir una propiedad como su “segunda casa”, los cuales no son excluyentes.

Las siguientes preguntas salen a colación cuando la persona extranjera decide adquirir un bien inmueble en Costa Rica, ya sea como inversión y/o como “segunda casa”:

  1. ¿Una persona extranjera puede ser propietaria de un bien inmueble?

En Costa Rica, la regla general es que las personas extranjeras pueden adquirir propiedades, directa o indirectamente, al igual que cualquier costarricense. No obstante, cuando estamos ante inmuebles ubicados en la zona marítimo-terrestre o en la franja fronteriza, existen ciertas restricciones.

  1. ¿Los títulos sobre bienes inmuebles se inscriben ante algún registro oficial?

Si bien es cierto, la legislación costarricense establece que la propiedad se transmite en relación con las partes contratantes por el solo convenio de transmitirla; dicho traspaso para ser oponible o que perjudique a terceros debe ser inscrito ante el Registro de la Propiedad del Registro Nacional. En virtud de ello, todo título de dominio sobre bienes inmuebles debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad.

  1. ¿Cómo adquirir el bien inmueble?

Una vez que la persona extranjera haya identificado el bien inmueble a ser adquirido, existen principalmente 2 formas para conseguirlo: (i) directamente a nombre personal, o (ii) indirectamente mediante una entidad costarricense constituida por la persona extranjera interesada.

  1. ¿Qué hacer previo a adquirir el bien inmueble?
  • Suscribir un contrato mediante el cual se excluya el bien inmueble del mercado.
  • Realizar una debida diligencia con el fin de determinar que el bien inmueble no tiene ningún problema, vicio o posible contingencia, y que sea posible utilizarlo para el fin deseado. Dependiendo de la ubicación del bien inmueble, el alcance de la debida diligencia puede variar.
  • Determinar la forma de adquirir el bien: directa o indirectamente.
  • Suscribir los documentos de cierre. La forma legal más común para adquirir una propiedad o casa de habitación es mediante la firma de una escritura pública de compraventa, la cual se otorga ante el Notario Público escogido por las partes.
  • Todas las compraventas de bienes inmuebles inscritos se registran en el Registro de la Propiedad del Registro Nacional, y la información es de acceso público. Los costos y honorarios de inscripción de la compraventa son aproximadamente 3.51%, y se calcula sobre el mayor valor entre el valor fiscal del inmueble y el precio de compraventa. El valor fiscal del bien inmueble se establece en la información que se obtiene del Registro de la Propiedad del Registro Nacional.
  1. ¿Qué obligaciones legales adquiere la persona extranjera por ser propietaria, directa o indirectamente, de un bien inmueble?
  • Pago de impuesto sobre bienes inmuebles (tarifa actual 0.25% sobre la base imponible o valor del inmueble) y obligaciones municipales (servicios de recolección de basura, limpieza de vías públicas, alumbrado público, entre otros). Los pagos se realizan anual, semestral o por cuatrimestre, según lo establezca el gobierno local (Municipalidad).
  • Declaración de Bienes Inmuebles ante el gobierno local (Municipalidad). Todas las personas sujetas al pago de impuesto sobre bienes inmuebles tienen la obligación de declarar por lo menos cada cinco años el valor del bien inmueble ante la Municipalidad donde se ubican.
  • Si el bien forma parte de un Condominio (régimen de propiedad particular y especial), el propietario debe cumplir con el Reglamento de Administración y el pago de las cuotas de mantenimiento.
  • Pago de impuesto solidario. Este impuesto es de carácter anual sobre la titularidad de bienes inmuebles con casas de habitación de alto valor. La determinación si se es contribuyente o no del impuesto va a ser determinado por el valor de la casa de habitación y los parámetros establecidos en la ley. Este impuesto se conoce comúnmente como “Impuesto a las Casas de Lujo”.
  • Si la propiedad es adquirida indirectamente mediante una compañía costarricense, existen otras obligaciones legales corporativas relacionadas, por ejemplo:
    • Pago del impuesto de educación y cultura
    • Declaración del Registro de Transparencia de Beneficiarios Finales
    • Pago del impuesto a las personas jurídicas
    • Registro de la compañía ante el Ministerio de Hacienda
  1. En la eventualidad de que la persona extranjera adquiera un bien inmueble sin construcciones con el fin de construir su casa de habitación a su satisfacción, debe seguir el siguiente trámite:
  • Es recomendable contratar y suscribir un contrato de consultoría con un ingeniero, arquitecto o empresa de consultoría inscritos ante el Colegio Federado de Ingenieros y Arquitectos (“CFIA”), y realizar consultas preliminares (confirmación de que la casa de habitación cumple con los lineamientos y regulaciones aplicables- usualmente parte de estos estudios se realizan previo a la compra).
  • El plano constructivo debe ser visado por el CFIA, el Ministerio de Salud, el Departamento de Bomberos y el Instituto Costarricense de Acueductos y Alcantarillados. Este trámite se realiza de manera digital por medio del sistema de Administrador de Proyectos de Construcción (“APC”).
  • Una vez aprobado por el APC, el proyecto de construcción debe ser aprobado por el gobierno local (Municipalidad).
  • Si el proyecto de construcción tiene un área constructiva menor a 500 m2, el proyecto va a requerir previa a la aprobación de la Municipalidad, la viabilidad ambiental, tramitada ante la Secretaria Técnica Nacional Ambiental (“SETENA”).
  • Una vez que se obtenga la aprobación de la Municipalidad y se pague el impuesto de construcción, se podrá iniciar la construcción de la casa de habitación.
  1. ¿Qué beneficios tiene una persona extranjera por adquirir un inmueble en Costa Rica?
  • Si se adquiere un bien inmueble, con o sin construcciones, con un valor igual a $200,000 dólares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, la persona extranjera puede optar por aplicar por una residencia temporal con condición restringida. Esta categoría migratoria se denomina “Residencia Temporal como Inversionista”.
  • Si sobre el bien inmueble adquirido existe una casa de habitación o se construye, y la inversión es igual a $200,000 dólares, moneda de curso legal de los Estados Unidos de América, la persona extranjera puede optar por aplicar por la “Residencia Temporal como Inversionista”, y así disfrutar la casa de habitación como “segunda casa”.
  • Si sobre el bien inmueble adquirido existe una casa de habitación o se construye, la misma se puede incorporar a algún programa de “acuerdos de reserva”, “rental pool”, “casa de vacaciones” o similar, y beneficiarse de la reputación y atractivos que tiene Costa Rica. Bajo este escenario, el bien inmueble generaría rentas dentro, tiempo en que la casa de habitación se encuentre desocupada por su propietario. Importante tomar en consideración, que si la persona extranjera no opta por algún tipo de status migratorio en Costa Rica, su estancia se verá limitada por las regulaciones migratorias del país, pero el resto del tiempo podrá sacarle el provecho a su inversión mediante alguno de los programas indicados.
  1. ¿Qué beneficios tiene una persona extranjera con status migratorio de “Residente Temporal como Inversionista”?

Dentro de los beneficios podemos citar la facilidad en la apertura de cuentas bancarias, homologación sencilla de la licencia de conducir, no tener restricciones de entrada ni salida, ni necesidad de boleto de retorno, descuentos locales como residentes, posibilidad de adquirir seguro voluntario e incluso cotizar para pensión del seguro social, atención seguro social gratuita para personas menores de edad, posibilidad de adquirir la residencia permanente después de tres años de contar con la residencia temporal, y la posibilidad de adquirir la nacionalidad costarricense al cumplir con el plazo de residencia establecido.

Asimismo, la persona extranjera que realiza la inversión, tiene la potestad de incluir dentro de su solicitud de residencia temporal como inversionista a su cónyuge e hijos menores de veinticinco años en calidad de dependencia. Al mismo tiempo, permite incluir a los padres, bajo una categoría especial, la cual permitirá a dichos familiares vivir de forma legal en Costa Rica.

Otro beneficio son las ventajas fiscales, esto debido a que Costa Rica tiene un sistema basado en el principio de territorialidad, por lo que cualquier ingreso de fuente extranjera se encuentra exento en Costa Rica. Únicamente ingresos de fuente costarricense están sujetos a evaluación por parte de las autoridades fiscales.

  1. ¿Actualmente existe algún proyecto de ley en el Congreso que genere algún beneficio adicional para invertir en bienes inmuebles en Costa Rica?

El país actualmente se encuentra trabajando en mejorar las políticas migratorias para facilitar y dar la oportunidad de solicitar una residencia en el país, así como para atraer la inversión turística.