Felipe Fernández Asociado Costa Rica E-mail
Las cláusulas arbitrales en contratos inmobiliarios se han vuelto una práctica cada vez más común, principalmente por las ventajas que ofrece el arbitraje como medio alternativo de resolución de conflictos: mayor celeridad, confidencialidad y especialización técnica de los árbitros, entre otras. No obstante, existen situaciones en las que esta cláusula puede resultar contraproducente y, en lugar de brindar la agilidad y eficiencia propias del arbitraje, termina generando complicaciones procesales innecesarias.
Uno de esos casos se presenta en los contratos de arrendamiento, específicamente en lo relativo al desahucio. Cuando la cláusula arbitral no excluye expresamente esta acción, puede impedir el acceso directo a la vía judicial, que generalmente ofrece un procedimiento más ágil y especializado: el proceso monitorio arrendaticio.
En este tipo de contratos, uno de los aspectos más importantes para el arrendante es contar con una vía rápida y efectiva para recuperar el inmueble en caso de incumplimiento. Situaciones como la falta de pago o el vencimiento del plazo hacen necesario actuar con rapidez, y ahí es donde la redacción de la cláusula arbitral cobra especial relevancia.
¿Qué ocurre cuando no se excluye el desahucio de la cláusula arbitral?
Supongamos un caso típico: las partes celebran un contrato de arrendamiento que incluye una cláusula genérica de resolución de conflictos, mediante la cual se comprometen a someter cualquier controversia derivada del contrato a un centro de arbitraje, sin excluir expresamente la acción de desahucio. Pasa el tiempo, y el arrendatario acumula más de tres meses sin pagar la renta. Ya se le hizo un requerimiento formal de pago, pero continúa en el inmueble sin pagar ni desocupar.
A simple vista, podría pensarse que acudir al arbitraje —con todas las ventajas que ofrece— debería bastar para resolver el conflicto sin mayores complicaciones; sin embargo, en la práctica, no siempre es así.
Para iniciar un proceso arbitral relacionado con el incumplimiento del contrato de arrendamiento y su consecuente desahucio, el arrendante en este caso debe presentar un requerimiento arbitral ante el centro de arbitraje pactado por las partes. En este requerimiento se formaliza la intención de activar el procedimiento y se expone, de manera preliminar, la controversia a resolver, entre las cuales se encuentran el desahucio del bien arrendado y el cobro de alquileres no pagados.
Una vez notificado, el requerido (en este caso arrendatario) puede contestar y manifestar su posición respecto al sometimiento al arbitraje. Posteriormente, se presenta la demanda arbitral, el demandado la contesta y se celebra una audiencia oral. Finalmente, el tribunal arbitral dicta un laudo que resuelve la controversia con carácter vinculante. Solo este proceso arbitral suele durar menos de un año, aunque el tiempo puede variar según el caso.
Ahora bien, ¿qué pasa si el arrendatario no acata voluntariamente lo ordenado en el laudo y no desocupa el inmueble?
El arrendante, a pesar de haber obtenido un laudo favorable, no tiene otra opción que interponer un proceso de ejecución del laudo arbitral ante un Juzgado Civil, lo que inevitablemente añade más tiempo al trámite. Esto se debe a que el tribunal arbitral no cuenta con las mismas potestades que un juez de la República para ejecutar forzosamente sus decisiones. Aunque el laudo es vinculante para las partes, su cumplimiento forzoso, como en el caso de una orden de desalojo, solo puede ser dispuesto por un juez, quien además tiene la facultad de autorizar embargos, retención de bienes, allanamientos o el auxilio de la Fuerza Pública, si así lo considera necesario.
En síntesis, cuando se elige la vía arbitral para este tipo de conflictos, en la práctica hay que atravesar dos etapas:
- El proceso arbitral propiamente dicho.
- El proceso de ejecución del laudo arbitral ante un Juzgado.
Por tanto, lejos de simplificar el proceso, esta vía puede terminar generando más demoras para recuperar el bien arrendado. En ese escenario, si de todos modos hay que acudir a un juzgado para lograr efectivamente el desalojo, incluir la cláusula arbitral para este tema en particular pierde su utilidad práctica.
¿Cómo es el proceso monitorio arrendaticio y qué ventajas ofrece frente al arbitraje?
Cuando la relación arrendaticia consta documentalmente y de ella se derivan causales para solicitar el desahucio —como el vencimiento del plazo, la falta de pago de la renta, de los servicios públicos o de los gastos comunes de condominio—, el Código Procesal Civil (Ley N.° 9342) prevé la tramitación del proceso monitorio arrendaticio como una vía idónea para la recuperación expedita del bien.
Para acceder a esta vía, la relación de arrendamiento debe estar debidamente documentada, preferiblemente mediante un contrato escrito, aunque también puede acreditarse con otros documentos, como facturas o recibos de pago.
Una vez interpuesta y admitida la demanda monitoria, el Juzgado dicta una resolución de intimación de desalojo, otorgando al demandado un plazo de cinco días para desocupar el inmueble o bien presentar una oposición fundada. Esta oposición solo puede basarse en alguna de las siguientes causales: el pago comprobado por escrito, la prescripción, la inexistencia de la obligación de pagar la renta o la falta de vencimiento del plazo. Además, en esa misma resolución, el juez puede ordenar la retención preventiva de bienes del demandado, a solicitud de la parte actora.
Si el demandado se allana a la demanda (es decir, reconoce los hechos y pretensiones), no presenta oposición dentro del plazo conferido o su oposición es declarada infundada, el Juzgado —sin necesidad de mayor trámite— puede ejecutar directamente la resolución intimatoria; es decir, ordenar el desalojo y la entrega del bien inmueble al arrendante.
En caso de que exista una oposición fundada, el Juzgado debería señalar una audiencia oral y, posteriormente, dictar sentencia confirmando o revocando la resolución intimatoria. No obstante, en este tipo de proceso solo se admiten causales muy específicas de oposición, por lo que, en la práctica, las situaciones de falta de pago o vencimiento del plazo suelen ser fácilmente comprobables. Por ello, son relativamente pocos los casos que llegan a requerir una audiencia oral.
Dicho lo anterior, entre las principales ventajas del proceso monitorio arrendaticio frente al arbitraje, destacan:
- Rapidez: El proceso monitorio está diseñado para tramitarse con celeridad, con plazos cortos y procedimientos simplificados, lo cual permite recuperar de forma más rápida el inmueble.
- Menores costos: Al ser un procedimiento directo y con menos etapas, los costos y honorarios suelen ser significativamente menores en comparación con el arbitraje.
- Acceso directo al desalojo: Permite obtener una orden de desalojo que puede ejecutarse directamente por la autoridad judicial, sin necesidad de pasar primero por el arbitraje y luego por un proceso judicial de ejecución del laudo.
- Posibilidad de retener bienes: Este proceso permite expresamente solicitar medidas, como la retención preventiva de bienes del demandado, para asegurarse el pago de las mensualidades adeudadas durante el proceso.
Las características del proceso monitorio arrendaticio hacen que esta vía resulte la más adecuada para cumplir con el objetivo principal de todo arrendante: recuperar lo más pronto la posesión del bien arrendado cuando el arrendatario incumple con las obligaciones principales del contrato.
Entonces, ¿Debe excluirse por completo la cláusula arbitral en los contratos de arrendamiento?
No necesariamente. Esto no implica que deba descartarse por completo la inclusión de una cláusula arbitral en los contratos de arrendamiento. Por el contrario, sigue siendo una herramienta útil para resolver otras controversias que puedan surgir del contrato, como las relativas a su interpretación, ejecución, liquidación o validez, especialmente en contratos cuya cuantía justifique los costos de un arbitraje.
Lo verdaderamente importante es que dicha cláusula excluya de forma expresa las acciones de desahucio, como consecuencia de la terminación del contrato de arrendamiento en los casos previstos por la ley, de modo que pueda acudirse directamente a la vía judicial.
Conclusión
La cláusula arbitral es útil para resolver muchas controversias en contratos de arrendamiento, pero si no excluye expresamente el desahucio, puede complicar y demorar la recuperación del inmueble.
Lo que podría lograrse en unos pocos meses y con menores costos mediante un proceso monitorio arrendaticio en la vía judicial, se transforma en un trámite más largo, costoso y complejo si se somete al arbitraje. No porque el arbitraje sea ineficaz en sí mismo, sino porque no es el mecanismo más adecuado para resolver este tipo de conflicto en específico. De ahí la importancia de que, al redactar una cláusula arbitral en contratos de arrendamiento, se excluyan expresamente las acciones relacionadas con el desahucio.
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